Derecho real de superficie en Ecuador: una nueva alternativa para desarrollar proyectos sin comprar el terreno
La legislación ecuatoriana contempla expresamente una figura que puede cambiar la forma en que propietarios, inversionistas y constructoras estructuran determinados proyectos: el derecho real de superficie.
La figura fue incorporada al artículo 69 de la Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo (LOOTUGS), a través de la reforma publicada en el Suplemento del Registro Oficial No. 320 del 7 de julio de 2026.
Su principal atractivo es sencillo de entender: permite separar la propiedad del terreno de la facultad de construir y aprovechar económicamente las obras que se desarrollen sobre él en bienes muebles.
¿Qué es el derecho real de superficie?
Es un derecho mediante el cual el propietario de un inmueble perteneciente al Estado, a una Entidad Pública o a cualquier persona natural o jurídica de derecho privado pueda, transferir a otra persona, denominada superficiario, la facultad de desarrollar determinadas obras sobre su terreno.
Dependiendo de lo que se establezca en el contrato, el superficiario puede construir, mantener, explotar, arrendar o transferir las edificaciones u obras realizadas sobre el suelo.
En términos prácticos, esto significa que no necesariamente se debe comprar el terreno para desarrollar un proyecto sobre él.
Por ejemplo, un propietario puede aportar o conceder el uso de su inmueble para que un tercero desarrolle una edificación, mientras ambas partes mantienen claramente delimitados sus derechos y obligaciones.
¿Sobre qué inmuebles puede constituirse?
En principio, el derecho puede recaer sobre la totalidad o una parte de un inmueble.
Sin embargo, existen consideraciones adicionales cuando se trata de terrenos ubicados en determinadas zonas sujetas a regímenes especiales de desarrollo, planificación prioritaria o reactivación urbana. En estos casos, deberá revisarse la normativa aplicable y las condiciones urbanísticas correspondientes.
Por eso, antes de estructurar un proyecto, no basta con revisar el título de propiedad. También es necesario analizar qué permite la normativa de uso y gestión del suelo sobre ese inmueble.
Plazo, extinción y autonomía de la voluntad: pactos especiales
Un elemento central dentro del contrato constitutivo es fijar la vigencia del derecho. La LOOTUGS establece expresamente que la duración del derecho de superficie no podrá exceder los 99 años.
Respecto a su extinción, la normativa concede amplia libertad a las partes para convenir las condiciones al vencimiento del plazo. Si el contrato guardara silencio al respecto, la ley aplica las siguientes reglas supletorias:
- El propietario del terreno adquiere de pleno derecho la propiedad de las edificaciones realizadas, sin obligación de indemnizar al superficiario.
- Se extingue formalmente el derecho de superficie, así como todo gravamen, carga o garantía inscrita sobre él (extinción que debe ser debidamente marginada en el Registro de la Propiedad).
Para evitar vacío y blindar la inversión, las partes pueden incorporar pactos especiales amparados en la autonomía de la voluntad:
- Cláusulas de reversión anticipada: Facultad al propietario a recuperar el inmueble antes del plazo fijado si se verifican causales contractuales específicas.
- Modificación de reglas de vencimiento: Es posible acordar esquemas de indemnización, compensación o liquidación de activos a favor del superficiario al finalizar el contrato.
- Condiciones de transmisibilidad: Se pueden establecer limitaciones o requisitos especiales para la transferencia o herencia de este derecho.
Un activo financiero diseñado para circular en el mercado
Lejos de ser una figura estática, el derecho de superficie fue concebido como un activo altamente dinámico. El artículo 69 de la LOOTUGS lo califica expresamente como un derecho enajenable, trazable y gravable.
Esto implica que el derecho de superficie puede ser objeto de titularización, aportarse a fideicomisos mercantiles, fondos o vehículos de inversión y servir de garantía (hipoteca) para obtener financiamiento.
De este modo, el desarrollador no solo adquiere el permiso de construir, sino un activo real computable dentro de su estructura financiera, lo que amplía notablemente las fuentes de fondeo para proyectos inmobiliarios y de infraestructura.
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