La legislaci\u00f3n ecuatoriana contempla expresamente una figura que puede cambiar la forma en que propietarios, inversionistas y constructoras estructuran determinados proyectos: el derecho real de superficie.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n La figura fue incorporada al art\u00edculo 69 de la Ley Org\u00e1nica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gesti\u00f3n del Suelo (LOOTUGS), a trav\u00e9s de la reforma publicada en el Suplemento del Registro Oficial No. 320 del 7 de julio de 2026.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n Su principal atractivo es sencillo de entender: permite separar la propiedad del terreno de la facultad de construir y aprovechar econ\u00f3micamente las obras que se desarrollen sobre \u00e9l en bienes muebles.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n \u00bfQu\u00e9 es el derecho real de superficie?<\/span><\/i><\/b>\u00a0<\/span><\/p>\n Es un derecho mediante el cual el propietario de un inmueble perteneciente al Estado, a una Entidad P\u00fablica o a cualquier persona natural o jur\u00eddica de derecho privado pueda, transferir a otra persona, denominada superficiario, la facultad de desarrollar determinadas obras sobre su terreno.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n Dependiendo de lo que se establezca en el contrato, el superficiario puede construir, mantener, explotar, arrendar o transferir las edificaciones u obras realizadas sobre el suelo.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n En t\u00e9rminos pr\u00e1cticos, esto significa que no necesariamente se debe comprar el terreno para desarrollar un proyecto sobre \u00e9l.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n Por ejemplo, un propietario puede aportar o conceder el uso de su inmueble para que un tercero desarrolle una edificaci\u00f3n, mientras ambas partes mantienen claramente delimitados sus derechos y obligaciones.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n \u00bfSobre qu\u00e9 inmuebles puede constituirse?<\/span><\/i><\/b>\u00a0<\/span><\/p>\n En principio, el derecho puede recaer sobre la totalidad o una parte de un inmueble.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n Sin embargo, existen consideraciones adicionales cuando se trata de terrenos ubicados en determinadas zonas sujetas a reg\u00edmenes especiales de desarrollo, planificaci\u00f3n prioritaria o reactivaci\u00f3n urbana. En estos casos, deber\u00e1 revisarse la normativa aplicable y las condiciones urban\u00edsticas correspondientes.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n Por eso, antes de estructurar un proyecto, no basta con revisar el t\u00edtulo de propiedad. Tambi\u00e9n es necesario analizar qu\u00e9 permite la normativa de uso y gesti\u00f3n del suelo sobre ese inmueble.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n Plazo, extinci\u00f3n y autonom\u00eda de la voluntad: pactos especiales<\/span><\/i><\/b>\u00a0<\/span><\/p>\n Un elemento central dentro del contrato constitutivo es fijar la vigencia del derecho. La LOOTUGS establece expresamente que la duraci\u00f3n del derecho de superficie no podr\u00e1 exceder los 99 a\u00f1os.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n Respecto a su extinci\u00f3n, la normativa concede amplia libertad a las partes para convenir las condiciones al vencimiento del plazo. Si el contrato guardara silencio al respecto, la ley aplica las siguientes reglas supletorias:<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n Para evitar vac\u00edo y blindar la inversi\u00f3n, las partes pueden incorporar pactos especiales amparados en la autonom\u00eda de la voluntad:<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n Un activo financiero dise\u00f1ado para circular en el mercado<\/span><\/i><\/b>\u00a0<\/span><\/p>\n Lejos de ser una figura est\u00e1tica, el derecho de superficie fue concebido como un activo altamente din\u00e1mico. El art\u00edculo 69 de la LOOTUGS lo califica expresamente como un derecho enajenable, trazable y gravable.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n Esto implica que el derecho de superficie puede ser objeto de titularizaci\u00f3n, aportarse a fideicomisos mercantiles, fondos o veh\u00edculos de inversi\u00f3n y servir de garant\u00eda (hipoteca) para obtener financiamiento.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n De este modo, el desarrollador no solo adquiere el permiso de construir, sino un activo real computable dentro de su estructura financiera, lo que ampl\u00eda notablemente las fuentes de fondeo para proyectos inmobiliarios y de infraestructura.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n \u00bfC\u00f3mo te acompa\u00f1amos en Seikla?<\/span><\/i><\/b>\u00a0<\/span><\/p>\n La implementaci\u00f3n exitosa del derecho real de superficie requiere un equilibrio preciso entre la seguridad legal contractual y el cumplimiento estricto de la normativa urbana. En Seikla brindamos asesor\u00eda integral para estructurar estos modelos de negocio de forma solida y segura.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n Cont\u00e1ctanos y evaluemos juntos el potencial de tu pr\u00f3ximo proyecto inmobiliario<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Derecho real de superficie en Ecuador: una nueva alternativa para desarrollar proyectos sin comprar el terreno La legislaci\u00f3n ecuatoriana contempla expresamente una figura que puede cambiar la forma en que propietarios, inversionistas y constructoras estructuran determinados proyectos: el derecho real de superficie.\u00a0 La figura fue incorporada al art\u00edculo 69 de la Ley Org\u00e1nica de Ordenamiento …<\/p>\n\n
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